| 2015年2月，阿霞和阿明母子共同投資41萬余元，在樂東縣某住宅小區(qū)購買了一套商品房。2018年7月，阿霞和阿明取得了該房屋的不動產(chǎn)登記證，確定該房屋的所有人為阿霞（占產(chǎn)權(quán)的90%）和阿明（占產(chǎn)權(quán)的10%）。 阿霞和阿強(qiáng)原來是夫妻。2015年7月6日，他們辦理了離婚手續(xù)。2017年2月18日，阿強(qiáng)和阿艷協(xié)商房屋轉(zhuǎn)讓廣州房產(chǎn)律師事宜。經(jīng)協(xié)商，阿強(qiáng)同意以63萬元的價格將前妻阿霞和兒子阿明的房屋轉(zhuǎn)讓給阿燕。當(dāng)天，阿艷按照阿強(qiáng)的要求，將購房款的轉(zhuǎn)賬款匯到阿霞的銀行卡上。 2017年2月20日，阿強(qiáng)以阿霞、阿明的名義與阿燕簽訂房屋買賣協(xié)議。協(xié)議約定，該房屋房地產(chǎn)證簽發(fā)后，阿霞和阿明應(yīng)向阿燕辦理過戶手續(xù)。協(xié)議簽訂后，阿強(qiáng)將房子交給阿燕使用至今。2018年7月，該房屋房產(chǎn)證辦妥后，阿艷要求辦理過戶手續(xù)，但阿霞和阿明不同意辦理，導(dǎo)致雙方發(fā)生糾紛。阿艷向法院提出上訴，一審法院沒有支持她的主張，于是她向海南省第二中級法院提出上訴。 阿燕上訴稱，她購買后已生活兩年多，她和阿明在訴訟前從未提出任何異議。房地產(chǎn)出售后，房地產(chǎn)市場一路上漲，涉案房屋已漲至110萬元左右。阿霞、阿明違反合同精神，背信棄義，企圖通過否定合同效力獲取不正當(dāng)利益，嚴(yán)重侵犯了他們的合法利益。 阿霞認(rèn)為，他和阿強(qiáng)早在2005年就因為感情問題分開生活，經(jīng)濟(jì)獨立。2014年底，雙方同意離婚。涉案房屋是他和兒子共同購買的。阿強(qiáng)無權(quán)在沒有出資的情況下處分房屋，他和阿明在簽訂合同時不在場。他認(rèn)為合同是阿強(qiáng)和阿燕未經(jīng)允許而簽的。阿明還辯稱，他的父親阿強(qiáng)沒有得到他和母親的授權(quán)，父母雙方都無權(quán)處分自己的個人財產(chǎn)。 二審期間，嚴(yán)某申請證人尹某出庭作證。尹某向法院解釋了阿燕的購買過程。”我和他們一起去三亞銀行辦理手續(xù)。之后，阿強(qiáng)打電話給對方，看對方是否收到63萬元。對方確認(rèn)后，阿強(qiáng)和阿燕完成了廣州房地產(chǎn)糾紛律師合同的簽訂。”。尹指出，阿霞有一次和阿強(qiáng)去阿燕家吃飯，知道賣房。 阿霞申請證人阿強(qiáng)出庭作證阿強(qiáng)在法庭上說：“我退休后經(jīng)常來海南生活。看到阿霞在海南有房子，沒房子的時候感覺不平衡，就想把房子賣了，買個大房子一起住。”。我沒有付房子的錢。我前妻和兒子都沒有委托我賣房子。我在他們不知情的情況下秘密出售了它。 經(jīng)二審偵查，阿強(qiáng)作為本案利害關(guān)系人，與阿霞、阿明有特殊關(guān)系。阿強(qiáng)代前妻阿霞、兒子阿明出售房產(chǎn)時，向阿燕出具了商品房買賣合同、購房款收據(jù)等全套手續(xù)。阿強(qiáng)雖然已經(jīng)辦理了離婚登記，但仍向阿艷提供了結(jié)婚證，并透露了阿明是他和阿艷結(jié)婚的人，阿霞的婚生信息。阿艷支付的購房款根據(jù)阿強(qiáng)提供的銀行賬戶直接轉(zhuǎn)入阿霞的賬戶，阿霞也供認(rèn)賬戶是自己保管的，沒有丟失。 阿強(qiáng)將房地產(chǎn)交付阿艷使用后，2017年4月2日，經(jīng)廣州知名房產(chǎn)律師河南省公證處公證的阿霞和阿明向阿艷出具委托書，委托阿艷到房地產(chǎn)部門辦理房屋驗收備案手續(xù)，辦理涉案房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。阿霞否認(rèn)自己知道要把房子賣給阿燕，也不認(rèn)識對方，但向阿燕出具公證的委托書是違背常理的。 此外，目擊者尹某還證實，阿燕在涉案房產(chǎn)中收受了阿霞和阿強(qiáng)，阿霞知道自己將房產(chǎn)賣給阿燕的事實。以上事實足以證明，阿強(qiáng)在擁有代理權(quán)的條件下，以阿霞、阿明的名義與阿燕簽訂了房屋買賣協(xié)議，協(xié)議有效。 經(jīng)海南省第二中級人民法院審理，本案簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議履行各自的義務(wù)。廣州房屋買賣律師阿燕已經(jīng)履行了向阿霞支付貨款的合同約定。阿霞和阿明取得了《不動產(chǎn)物權(quán)登記證》。辦理過戶手續(xù)不存在法律和實際障礙，房屋過戶手續(xù)按合同約定辦理。海南省第二中院裁定，阿霞、阿明協(xié)助將位于樂東縣的涉案財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給阿燕。 民事活動應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。 誠信是中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，也是我國法律確定的基本原則。誠實信用原則被認(rèn)為是民法上的“皇帝條款”。我國《民法通則》第七條規(guī)定，民事主體從事民事活動應(yīng)當(dāng)遵守誠實信用原則，堅持誠實信用，恪守承諾。 本案中，承辦法官認(rèn)為，阿霞、阿明將房屋轉(zhuǎn)讓給阿燕后，又主張合同無效并要求返還房屋違背誠實信用原則，法院最終判令阿霞、阿明按合同約定繼續(xù)履行合同希望通過本案的審理，阿霞、阿強(qiáng)、阿明在今后的生活中能嚴(yán)格遵守誠信原則，繼承中華民族的這一優(yōu)良傳統(tǒng). 唐文聰律師（電話：13825008183），上海錦天城（廣州）律師事務(wù)所合伙人，廣州資深民事、商事、公司、刑事律師，15年的訴訟及非訴法律服務(wù)經(jīng)驗，西南政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士、中山大學(xué)法律碩士，神狐律師團(tuán)隊召集人，主要專業(yè)領(lǐng)域為刑事辯護(hù)、訴訟與仲裁、公司與并購，行業(yè)領(lǐng)域為化妝品、食品、文化娛樂、信息傳媒、能源化工、數(shù)據(jù)保護(hù)與互聯(lián)網(wǎng)，辦理了過百件的民商事、刑事案件，曾為數(shù)十家企事業(yè)單位提供了商事爭議解決及常年法律顧問等非訴訟服務(wù)。www1.yealaw.com |
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