根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。不動產(chǎn)登記的基本類型有：總登記、初始登記、變更登記、更正登記、涂銷登記。3月1日正式施行的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》（以下簡稱物權(quán)法解釋（一））對涉不動產(chǎn)登記爭議與訴訟程序的關(guān)系以及權(quán)屬登記在不動產(chǎn)物權(quán)確認之訴的證明力作出了明確規(guī)定，這對在理論上加深對不動產(chǎn)登記的法律性質(zhì)及效力的理解，并由此進一步厘清實踐中對涉及不動產(chǎn)登記的相關(guān)爭議與訴訟程序之間關(guān)系的混亂認識，有著重要意義。

　　不動產(chǎn)登記（簿）在不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的認定上具有權(quán)利推定的法律效力。我國不動產(chǎn)物權(quán)變動以債權(quán)形式主義為主，意思主義為輔；以登記生效為原則，登記對抗為例外。建設用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等不動產(chǎn)物權(quán)變動須經(jīng)登記才能發(fā)生物權(quán)效力，土地承包經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)則采登記對抗主義，即土地承包合同成立時，土地承包經(jīng)營權(quán)同時發(fā)生物權(quán)效力；地役權(quán)合同成立，地役權(quán)即發(fā)生物權(quán)效力，未經(jīng)登記，只是不得對抗善意第三人。就登記生效的物權(quán)變動而言，物權(quán)法第十六條規(guī)定體現(xiàn)的精神是，法律推定不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)屬狀況以及權(quán)利限制事項與真實情況保持一致。這里主要包括了兩層含義：一方面，不動產(chǎn)登記（簿）的推定力是指法律上的權(quán)利推定。理論上，被推定的法律要件可以是一個事實（事實推定），也可以是一種權(quán)利狀態(tài)（權(quán)利推定）。前者是指法律規(guī)定以某一事實的存在為前提，并以此來認定待證事實存在的推定；后者是指立法者在法律上就某一特定的權(quán)利或法律關(guān)系不待對有關(guān)的要件事實進行證明就直接對其現(xiàn)狀是否存在予以推認的情形，即直接根據(jù)前提事實而并非要件事實來推定該項權(quán)利存在或不存在的法律狀態(tài)。從不動產(chǎn)登記簿的制度演進和法律賦予的功能看，不動產(chǎn)登記簿對有關(guān)不動產(chǎn)的面積、坐落、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、用途等自然狀況的記載不能適用推定力。另一方面，不動產(chǎn)登記（簿）推定力作為一種權(quán)利推定，本質(zhì)上只是對證明責任的分配。也就是說，法律對不動產(chǎn)登記簿推定力的規(guī)定是一種證明責任或舉證負擔的規(guī)范，與實體權(quán)利的歸屬并不直接相關(guān)。因此，訴訟中，若當事人就登記簿上記載的物權(quán)歸屬和內(nèi)容發(fā)生爭議，則登記簿上記載的物權(quán)人首先被推定為真實物權(quán)人，對此無需再行舉證證明。但作為一種法律擬制事實，登記表彰的物權(quán)狀態(tài)并不總與真實物權(quán)狀態(tài)相一致，故在民事訴訟中允許對此提出異議的當事人通過舉證證明真實的物權(quán)狀態(tài)，如果其能夠證明真實物權(quán)狀態(tài)與不動產(chǎn)登記簿的記載不一致，人民法院可以依法采信該證據(jù)，進而對真正物權(quán)狀態(tài)作出相應認定。

　　當然，不動產(chǎn)登記（簿）權(quán)利推定的法律效果在內(nèi)部關(guān)系與外部關(guān)系上的表現(xiàn)有所區(qū)別，不動產(chǎn)登記（簿）具有對不特定第三人的物權(quán)公示效果，但對于不動產(chǎn)物權(quán)歸屬及內(nèi)容存在爭議的雙方當事人，則并不能當然地得出結(jié)論。實踐中，所謂的內(nèi)部關(guān)系是發(fā)生在登記“名實不符”情形下的登記物權(quán)人與真實物權(quán)人之間。比如，登記的不動產(chǎn)所有權(quán)實際上屬于多人共有，但僅登記在一人或部分人名下，導致不動產(chǎn)登記部分名實不符，實踐中較多地發(fā)生在合伙共有財產(chǎn)、家庭共有財產(chǎn)、房地產(chǎn)合建財產(chǎn)登記在一人或數(shù)人名下；又如，因避稅、規(guī)避債務等原因，實踐中存在許多借名登記的現(xiàn)象，即不動產(chǎn)的真正所有權(quán)人借用他人的名義進行登記；此外，也有在不動產(chǎn)代理登記中，代理人侵害本人利益，將自己登記為所有權(quán)人的情形；等等。對于這些不動產(chǎn)登記物權(quán)人與真實物權(quán)人之間因內(nèi)部關(guān)系發(fā)生的爭議，真實物權(quán)人可以通過不動產(chǎn)確權(quán)訴訟或執(zhí)行異議之訴等主張權(quán)利，人民法院應當依據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎法律關(guān)系來確認物權(quán)的歸屬。而在對于除此之外的登記物權(quán)人與不特定第三人之間的關(guān)系上，不動產(chǎn)登記簿的效力主要表現(xiàn)在，對于因信賴不動產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)狀態(tài)而與登記物權(quán)人交易的第三人，只要該第三人滿足善意取得的條件，則即使事后真實物權(quán)人證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實物權(quán)狀況確實不一致，但該第三人仍可取得該不動產(chǎn)物權(quán)。也就是說，在外部關(guān)系上，即使不動產(chǎn)登記（簿）記載的物權(quán)狀態(tài)被證明與真實物權(quán)狀態(tài)不符，但真實物權(quán)人仍有可能因第三人構(gòu)成善意取得而喪失不動產(chǎn)物權(quán)。

　　由上所述可知，在民事訴訟中，對不動產(chǎn)登記（簿）應定位于具有證明優(yōu)勢的民事證據(jù)，不動產(chǎn)登記的存在從來不應成為當事人尋求民事救濟的障礙。但不可否認的是，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第四條、第五條的規(guī)定，我國承擔不動產(chǎn)登記的機構(gòu)在性質(zhì)上是國家行政機關(guān)，就其履行不動產(chǎn)登記的法定職責及所遵循的程序而言，不動產(chǎn)登記無疑具有行政行為的特點。因此，當事人自然可以針對不動產(chǎn)登記行為依法提起行政訴訟。這就要求我們必須準確界分不動產(chǎn)登記民事訴訟與行政訴訟程序。

　　筆者認為，對登記的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬或內(nèi)容的爭議，實質(zhì)上存在于相關(guān)的民事主體之間，當事人與登記機構(gòu)之間并無實質(zhì)爭議，故當事人提起的訴訟應當屬于民事訴訟，民事裁判在對基礎民事法律關(guān)系的認定過程中，雖然會對不動產(chǎn)登記（簿）的采信與否作出認定，但無權(quán)對不動產(chǎn)登記行為的合法性作出認定，人民法院依法作出裁判后，當事人可依據(jù)民事裁判向登記機構(gòu)申請進行更正登記。而由于登記機構(gòu)對不動產(chǎn)登記申請以形式審查為主、實質(zhì)審查為輔，故因登記機構(gòu)違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，拒絕登記或登記程序不合法導致錯誤登記等違反法定程序產(chǎn)生的爭議，實系發(fā)生在當事人與登記機構(gòu)之間，如果登記機構(gòu)對應予登記的事項不予登記或?qū)τ阱e誤的登記不予更正，當事人提起訴訟，請求撤銷相應的登記行為，則該爭議的性質(zhì)屬于行政訴訟，應當通過行政訴訟程序加以解決，人民法院應當對登記機構(gòu)作出登記行為所依據(jù)的證據(jù)、程序、權(quán)限、審查要求等進行合法性審查，而不應對不動產(chǎn)權(quán)屬事實本身進行審查或調(diào)查。如果登記機構(gòu)的行為符合相關(guān)法律、行政法規(guī)的要求，登記行為本身是合法的，人民法院即應作出維持判決。即使出現(xiàn)登記與真實物權(quán)狀態(tài)不一致的情況，當事人也應通過民事訴訟的途徑解決物權(quán)確權(quán)爭議。因此，民事訴訟與行政訴訟在關(guān)涉不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬及原因行為、不動產(chǎn)登記的爭議中各行其道，各司其職，無矛盾、銜接之擔憂。通過民事訴訟解決當事人之間的不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬爭議并不涉及對登記行為合法性的審查，民事審判權(quán)無須應對行政行為的公定力，所以也不存在行政訴訟先行的問題，并不需要中止審理等待對方審理的結(jié)果。

　　至于物權(quán)法解釋（一）第一條但書“但法律另有規(guī)定的除外”之所指，則應僅限于行政訴訟法第六十一條規(guī)定的情形，即當事人在其針對登記行為本身是否合法提起的行政訴訟中，申請一并解決相關(guān)民事爭議并且法院準許一并審理的。此時，如果另一方當事人再另行提起民事訴訟，則因違反一事不再理原則，人民法院不應予以受理；已經(jīng)受理的，應裁定駁回起訴。如果當事人因不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬爭議并進而對不動產(chǎn)登記持有異議，由此提起的訴訟則根本不屬于行政訴訟的范疇，因為其針對的并非不動產(chǎn)登記行為的合法性，而是基于基礎民事法律關(guān)系而發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)爭議，故其提起行政訴訟的，人民法院不應受理；已經(jīng)受理的，應裁定駁回起訴。因此，在訴訟是當事人因不動產(chǎn)權(quán)屬或其原因行為爭議而提起時，不存在民事、行政訴訟交叉的問題，不屬于行政訴訟法第六十一條規(guī)定的可以在行政訴訟中一并審理民事爭議的范圍。（最高人民法院 程新文 司 偉）