| 近年來(lái)，各地房地產(chǎn)迅速發(fā)展，但是一旦資金鏈斷裂，就會(huì)出現(xiàn)“爛尾樓”，由此引發(fā)房屋買受人與抵押權(quán)人的權(quán)利發(fā)生沖突的情形，如何處理此類問題，考驗(yàn)著司法的智慧。本文從山東三聯(lián)彩石山莊案入手，在分析權(quán)利位階確定原則的基礎(chǔ)上，確定房屋買受人與抵押權(quán)人的權(quán)利位階，并闡述買受人優(yōu)先受償?shù)臈l件，與大家商榷。 一、問題提出：從山東三聯(lián)彩石山莊案展開 2015年3月最高法院將“山東三聯(lián)彩石山莊案”作為公正司法的典型案例寫進(jìn)了法院工作報(bào)告，該案的大致情況為：2006年山東省屬企業(yè)三聯(lián)集團(tuán)開發(fā)建設(shè)彩石山莊項(xiàng)目，占地2000多畝，擬建四個(gè)住宅小區(qū)，2006年至2007年，三聯(lián)集團(tuán)與買受人簽訂房屋買賣合同，出售2100多套房屋，并向每個(gè)房屋買受人收取部分或全部的房款。后因三聯(lián)集團(tuán)資金鏈斷裂，走到了破產(chǎn)邊緣，彩石山莊房地產(chǎn)項(xiàng)目未能開工建設(shè)即停工。同時(shí)，三聯(lián)彩石山莊涉案土地等可供執(zhí)行的資產(chǎn)被層層抵押，三聯(lián)集團(tuán)因拖欠銀行借款本息，抵押給銀行的土地使用權(quán)被法院查封，抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。在這種情況下，房屋買受人的購(gòu)房款及利息與抵押權(quán)人的銀行貸款誰(shuí)優(yōu)先受償呢？面對(duì)這一難題，山東濟(jì)南中院從維護(hù)保障民生角度，提出了購(gòu)房人的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)，可以優(yōu)先受償?shù)囊庖姷玫脚鷱?fù)認(rèn)可，為該案順利化解掃清了法律障。那么，房屋買受人權(quán)利是否一律優(yōu)先抵押權(quán)呢？如果這樣的話，抵押權(quán)將失去本來(lái)的功能，那么在什么情況下房屋買受人的權(quán)利應(yīng)該優(yōu)于抵押權(quán)呢？這個(gè)問題值得進(jìn)一步明晰。 二、理論厘定：權(quán)利位階的確定原則 民事主體的權(quán)利是法律所賦予的，一般情況下，各項(xiàng)法律權(quán)利均有自身的一定空域，且互不侵犯，但是，由于社會(huì)關(guān)系復(fù)雜多變，由此引申的法律權(quán)利也會(huì)發(fā)生交叉，甚至互相沖突，在這種情況下，權(quán)利的選擇就涉及到權(quán)利位階，位階高的權(quán)利優(yōu)先于位階低的權(quán)利優(yōu)先得到保障。那么，如何確定法律權(quán)利的位階呢？根據(jù)法學(xué)理論以及司法實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，確定法律權(quán)利位階應(yīng)當(dāng)遵循四個(gè)原則： （一）法律優(yōu)先原則。在制定一部法律之前，立法者通常會(huì)進(jìn)行充分的調(diào)研，征求相關(guān)專家的意見，在立法的時(shí)候一般的法律權(quán)利沖突均會(huì)考慮到，當(dāng)兩種或者兩種以上的法律權(quán)利會(huì)發(fā)生沖突的時(shí)候，哪一種法律權(quán)利優(yōu)先會(huì)在相關(guān)法律中存在明確的規(guī)定。比如，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第七十九條規(guī)定“同一財(cái)產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時(shí)，抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償。同一財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)與留置權(quán)并存時(shí)，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償。”因此，當(dāng)法律對(duì)于權(quán)利位階有明確規(guī)定的時(shí)候，一律按照法律規(guī)定予以確定權(quán)利位階。 �。ǘ┥鎯�(yōu)先原則。如果法律對(duì)于某些權(quán)利之間的位階沒有明確規(guī)定的時(shí)候，那么每一次權(quán)利發(fā)生沖突進(jìn)入到司法、執(zhí)法領(lǐng)域，都要由相關(guān)的司法、執(zhí)法人員根據(jù)具體情況作出具體判斷。如何進(jìn)行權(quán)利位階的界定呢？這就要從馬斯洛需求理論出發(fā)，該理論認(rèn)為，人類需求像階梯一樣從低到高按層次分為五種，分別是生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求。假使“較低”價(jià)值關(guān)涉一種基本生活需要，而假使不為“較低”價(jià)值退讓，此生活需要即不能滿足的話，一種‘較高’價(jià)值可能必須對(duì)另一‘較低’價(jià)值讓步，這就是法律權(quán)利位階確定中的生存優(yōu)先原則。 �。ㄈ┌踩珒�(yōu)先原則。在滿足了人類最基本的生存權(quán)利以后，法律保障人類安全是至關(guān)重要的。有句法諺曰“不公正勝過無(wú)秩序。”因?yàn)橐粋�(gè)社會(huì)就算存在不公正，但是一些都有章可循，人們就會(huì)對(duì)行為的效果有明確的預(yù)期，人們的安全感就會(huì)增強(qiáng)。比如，抵押權(quán)為什么權(quán)利位階比較優(yōu)先呢？主要是因?yàn)榈盅簷?quán)進(jìn)行了登記，這種登記具有公示效力，凡是向社會(huì)公示了的權(quán)利就應(yīng)當(dāng)更加安全。又如，法律保護(hù)善意第三人的利益，也是出于對(duì)安全優(yōu)先原則的考慮。因此，當(dāng)法律權(quán)利發(fā)生沖突的時(shí)候，確定權(quán)利位階應(yīng)當(dāng)考慮安全優(yōu)先的原則。 �。ㄋ模┌l(fā)展優(yōu)先原則。除了法律優(yōu)先、生存優(yōu)先、安全優(yōu)先之外，還存在一個(gè)確定權(quán)利位階的原則，那就是發(fā)展優(yōu)先原則。當(dāng)兩種以上的權(quán)利發(fā)生沖突且不會(huì)觸犯法律優(yōu)先、生存優(yōu)先、安全優(yōu)先原則的時(shí)候，執(zhí)法人員、司法人員在確定權(quán)利位階的時(shí)候必須考慮優(yōu)先保護(hù)哪一種權(quán)利更有利于科學(xué)的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，乃至整個(gè)社會(huì)文明的向前邁進(jìn)。比如有些科學(xué)家進(jìn)行學(xué)術(shù)研究不可避免地會(huì)對(duì)個(gè)別企業(yè)的聲譽(yù)帶來(lái)積極或者消極的影響，一旦出現(xiàn)消極影響的時(shí)候，企業(yè)是否有權(quán)利要求科學(xué)家賠償損失？這就涉及到權(quán)利位階的確定需要從發(fā)展優(yōu)先原則出發(fā)進(jìn)行界定的問題。假如司法機(jī)關(guān)判決科學(xué)家賠償企業(yè)的損失，那么，學(xué)術(shù)自由將被扼殺，試錯(cuò)的科學(xué)實(shí)驗(yàn)將沒有人敢做，整個(gè)社會(huì)的科學(xué)發(fā)展會(huì)停滯不前，顯然不符合發(fā)展優(yōu)先原則。 三、位階序列：抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán) 在確定房屋買受人與抵押權(quán)人的權(quán)利位階的時(shí)候，首先根據(jù)法律優(yōu)先原則，看我國(guó)法律對(duì)此有沒有明確規(guī)定。根據(jù)司法實(shí)踐的實(shí)際，實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)存在兩種情形： �。ㄒ唬┑盅旱怯浽谙龋课莩鲑u在后。如果房屋已經(jīng)辦理了抵押登記，抵押人仍然出賣該房屋，那么，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。”最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。”也就是說(shuō)，在這種情況下，抵押權(quán)人的權(quán)利優(yōu)先于房屋買受人的權(quán)利。 �。ǘ┓课莩鲑u在先，抵押登記在后。如果房屋已經(jīng)出賣給買受人并辦理了過戶登記，自然不存在與抵押權(quán)沖突的問題；但是在出賣以后，房屋辦理過戶登記之前，如果房屋辦理了抵押登記導(dǎo)致買受人取得房屋受到阻礙，買受人與抵押權(quán)人的權(quán)利誰(shuí)更優(yōu)先呢？對(duì)此，法律和司法解釋沒有明確的規(guī)定，但是根據(jù)安全優(yōu)先原則，買受人購(gòu)買房屋以后，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行備案，只要進(jìn)行了備案，就算一時(shí)沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，也無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記；同時(shí)抵押權(quán)人有理由相信所辦理抵押登記的房產(chǎn)沒有出賣，抵押權(quán)人屬于善意的第三人，為此，在這種情況下，司法機(jī)關(guān)、執(zhí)法部門也應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利，這也符合促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育的發(fā)展優(yōu)先原則。 綜上所述，在一般的情況下，抵押權(quán)人的權(quán)利位階要高于房屋買受人的權(quán)利。 四、權(quán)利邊界：房屋買受人優(yōu)先受償?shù)臈l件 雖然法律權(quán)利體系中存在一定的權(quán)利位階，但是，權(quán)利位階并不具有整體的確定性。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，由于存在大量的開發(fā)商將未竣工的房屋或者未動(dòng)工的土地抵押貸款，同時(shí)預(yù)售商品房，一旦資金鏈斷裂，房地產(chǎn)開發(fā)失敗，就會(huì)導(dǎo)致涉及人數(shù)眾多的房屋買受人與抵押權(quán)人的權(quán)利沖突，比如山東三聯(lián)彩石山莊案就是一個(gè)典型。在這種情況下，如何確定房屋買受人與抵押權(quán)人權(quán)利的位階呢？《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）指出“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。”在這里，商品房買受人的權(quán)利位階高于抵押權(quán)人的權(quán)利位階，主要理由是：商品房預(yù)售均經(jīng)得了不動(dòng)產(chǎn)登記部門備案，抵押權(quán)人也明知抵押物是預(yù)售商品房，并明示或者默視開發(fā)商出售商品房的，同時(shí)買受人在購(gòu)買房屋的過程中完全是善意的，根據(jù)安全優(yōu)先原則，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)房屋買受人的權(quán)利；與此同時(shí)，為了符合發(fā)展優(yōu)先原則，在同樣屬于經(jīng)營(yíng)性的房屋，則買受人并不享有這一特殊的位階優(yōu)惠權(quán)，只有買受人符合《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定的“消費(fèi)者”的買書人才能根據(jù)生存優(yōu)先原則享受這一特殊的位階優(yōu)惠權(quán)。因此，房屋買受人的權(quán)利位階高于抵押權(quán)人的權(quán)利位階必須符合下列三個(gè)條件： �。ㄒ唬┵I受人必須無(wú)過錯(cuò)。房屋出賣人系取得商品房預(yù)售許可證的開發(fā)商，房屋買受人在購(gòu)買過程中不存在明顯的過錯(cuò)，如果開發(fā)商沒有辦理房屋預(yù)售許可證以及個(gè)人出售已經(jīng)辦理抵押登記房屋，買受人在購(gòu)買過程中沒有盡到注意義務(wù)，說(shuō)明購(gòu)買人存在過錯(cuò)，那么購(gòu)買人不得享有買受人權(quán)利位階優(yōu)惠特殊保護(hù)措施。 （二）買受人必須符合消費(fèi)者的構(gòu)成要件。買受人必須符合《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二條規(guī)定“消費(fèi)者”的條件，即買受人必須為生活消費(fèi)需要購(gòu)買、使用商品或者接受服務(wù)；假如買受人為經(jīng)營(yíng)需要購(gòu)買商品房，則不符合消費(fèi)者的條件，不能享受權(quán)利位階特殊優(yōu)惠的待遇。 �。ㄈ┵I受人必須支付了購(gòu)房款。買受人已經(jīng)支付所購(gòu)買標(biāo)的房屋的全部或者大部分款項(xiàng)，如果買受人只是與開發(fā)商簽訂了買賣合同，但是沒有繳納購(gòu)房款，則不能要求繼續(xù)購(gòu)買，只能解除合同。 （作者單位：湖南省永州市零陵區(qū)人民法院） |
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